Investire in immobili può essere una strategia interessante per chi dispone di un patrimonio significativo, superiore a un milione di euro, e vuole diversificare il proprio portafoglio. In molte zone, infatti, gli immobili hanno potenzialità di rivalutazione e possono garantire un flusso di reddito stabile. Anche chi ha risorse minori può trarre vantaggio dagli immobili, magari ereditati, per generare entrate aggiuntive al reddito principale.
L’immobile come parte di un portafoglio diversificato
Integrare gli immobili in un portafoglio diversificato può essere sensato per chi cerca stabilità a lungo termine e possiede già una buona base finanziaria. Idealmente, l’esposizione agli immobili dovrebbe rimanere entro il 30-40% del totale del patrimonio, anche se ci sono situazioni in cui una percentuale maggiore può essere accettabile. L’importante è riuscire a mantenere un saldo tra asset liquidi e illiquidi adeguato per poter disporre di risorse in caso di necessità, oltre che per soddisfare i propri obiettivi. Gli immobili non sono facilmente liquidabili, e vendere in fretta può costringere a cederli a prezzi inferiori rispetto al loro valore di mercato.
Gestione degli immobili: impegno e delega
Possedere immobili richiede tuttavia un impegno continuativo di gestione e attenzione: ci sono manutenzioni da eseguire, inquilini da selezionare, problematiche da risolvere, assemblee condominiali, ecc….
Non a tutti piace doversi occupare di queste incombenze. Per alcuni può essere un peso gravoso.
Per chi preferisce delegare, le agenzie specializzate sono un’opzione utile, ma è importante considerare che i loro costi riducono i rendimenti.
Tuttavia, va riconosciuto che spesso la competenza di questi professionisti aiuta a evitare brutte sorprese (fondamentale l’attività preliminare di scrematura e selezione dei potenziali inquilini, allontanando soggetti che potrebbero creare problemi in futuro o non pagare poi l’affitto).
Quale può essere la redditività di questa asset?
Non si può dare una risposta generica a questo quesito.
Quando si decide di investire in immobili, la redditività può dipendere da diversi fattori. In primis dalla posizione dell’immobile, dalle sue dimensioni e dal suo stato.
Spesso per immobili posti in località turistiche, in grandi città come Milano, Roma, Firenze, anche se di dimensioni contenute o non particolarmente ben tenuti si riesce a richiedere affitti elevati.
In aree più periferiche invece discriminanti importanti e che possono determinare differenze anche notevoli nei canoni di affitto sono la posizione dell’immobile, la comodità ai servizi, ai trasporti, ai parcheggi, oltre al vicinato e alle sue condizioni.
Generalmente immobili più piccoli come miniappartamenti o bicamere sono più facilmente affittabili e il rapporto tra la rendita ottenibile e il loro valore è decisamente migliore rispetto a quello di immobili di più grandi dimensioni.
L’importanza della posizione
La scelta della posizione dell’immobile è strategica e va soppesata anche considerando il rischio di spopolamento di molti luoghi a causa dell’inverno demografico, ormai da anni inarrestabile nel nostro paese, con sempre minori nascite e con una popolazione sempre più anziana.
Adeguamenti energetici: costi e impatti sul valore degli immobili
Si deve poi tenere conto che entro pochi anni dovrebbero entrare in vigore norme in tema di adeguamento degli immobili con l’intento di renderli energeticamente più sostenibili.
Se la scelta nell’acquisto è orientata ad uno o più immobili, da ristrutturare, non aggiornati o vetusti, va tenuto conto degli eventuali costi per adeguarli ai nuovi standard e nel caso si decidesse di non rinnovarli, si deve considerare che potrebbero vedere svalutato anche pesantemente il loro valore a confronto con altri meglio tenuti ed energeticamente più efficienti.
Opportunità post-pandemia
Una conseguenza portata dalla pandemia da Covid-19 e dal lockdown che ne è susseguito è stato lo spopolamento di molti immobili un tempo destinati ad uffici che, a seguito della pratica sempre più diffusa dello smartworking, non si sono più ripopolati. Il loro valore è crollato e oggi, nonostante in molte aziende il personale stia gradualmente rientrando al lavoro, potrebbero presentarsi comunque ottime occasioni di acquisto da destinare a nuove funzioni. Si pensi ad esempio alla riqualificazione di molti immobili in centri di data center o per la logistica.
Quali sono i costi di cui tener conto nell’acquisto un immobile?
Il costo di un immobile non è mai costituito solamente dal suo prezzo.
Vi sono diversi oneri accessori di cui tenere necessariamente conto per calcolare
il suo costo complessivo.
In particolare:
- L’Imposta di registro, ipotecaria e catastale, se l’immobile è acquistato da un privato.
- IVA al 10% per abitazioni diverse dalla prima casa se acquistate da impresa
costruttrice - Le commissioni dell’agenzia immobiliare (se presente)
- L’atto notarile per l’acquisto e se necessario l’atto notarile per il mutuo.
- Eventuali costi connessi al mutuo, quali interessi, imposta sostitutiva, spese di istruttoria e perizia, oltre alla obbligatoria copertura assicurativa per rischio incendio e altri danni.
Dopo l’acquisto, va tenuto conto che vi sono dei costi ricorrenti legati all’immobile
Quali sono i costi ricorrenti di un immobile da affittare?
- IMU, 100% a carico del proprietario
- TARI, a carico del proprietario (solo per i contratti di affitto di durata inferiore a 6 mesi)
- Spese condominiali, nei periodi in cui l’immobile fosse sfitto (se presenti)
- Coperture assicurative (obbligatoria solo incendio/scoppio se è stato contratto un mutuo, ma si consiglia vivamente di dotarsi di adeguate tutele).
- Spese di agenzia per la gestione degli immobili (se presente)
- Imposte sul canone d’affitto
Vi sono diverse tipologie di contratti di affitto e a seconda della tipologia scelta, è possibile usufruire anche di regimi di tassazione agevolati sul canone, grazie all’opzione della cedolare secca.
Rendimento dell’investimento immobiliare e come calcolarlo
Definiti la rendita da canone di locazione, vanno dedotti i costi ricorrenti.
È buona norma inoltre stimare quali potrebbero essere le spese di manutenzione straordinaria (es. sostituzione caldaia, riparazione del tetto, dei serramenti, ecc…), definirne il valore, accantonarlo gradualmente (in previsione di dover sostenere queste spese) e ripartirlo contabilmente per gli anni che si stima l’immobile sarà mantenuto, così da imputare ad ogni annualità una sua parte, sommandola ai costi ricorrenti che gravano sul canone annuale.
In questo modo si determina la rendita netta e la si può rapportare al costo totale dell’immobile, calcolando così la sua redditività in misura percentuale.
Per definire una soglia di rendimento minimo accettabile si potrebbe prendere a riferimento il rendimento netto di un titolo di stato italiano di durata almeno ventennale.
L’immobile dovrebbe produrre un rendimento o avere comunque una rivalutazione superiore, considerando l’impegno che comporta e i rischi a cui può essere esposto.
Quali sono i rischi a cui possono essere esposti gli immobili?
I rischi a cui un immobile può essere sottoposto possono essere di diversa natura e con effetti più o meno impattanti sul suo valore.
Pensiamo agli eventi naturali estremi avvenuti in questi mesi, come alluvioni, inondazioni, allagamenti, grandine, trombe d’aria, frane. Molte abitazioni sono state distrutte o pesantemente danneggiate da questi fenomeni.
L’Italia poi è un paese esposto a rischio sismico, con numerose faglie attive e in cui si sono verificati nel corso degli anni diversi terremoti, in alcune zone molto violenti e distruttivi.
Purtroppo in Italia vi è solo una minima parte degli immobili con coperture assicurative per questi rischi catastrofali, sebbene essi tendano ad essere sempre più frequenti e sempre più intensi.
Altre tipologie di rischio minori ma da non trascurare possono derivare ad esempio da difetti di costruzione dell’immobile, da problematiche con inquilini o con il vicinato, da maggiori costi per interessi sul mutuo, se presente e contratto a tasso variabile, in una fase di tassi di interesse in aumento.
Per concludere
La scelta di acquistare e investire in immobili da mettere a reddito non andrebbe presa alla leggera, ma si dovrebbero ponderare attentamente molte variabili, per capire se essi possano portare un rendimento tale da remunerare adeguatamente l’impegno che richiedono e i rischi a cui sono esposti.
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